J-REITとは?
(画像=PIXTA)

複数の不動産に分散投資できる「J-REIT(ジェイリート)」。不動産投資のプロが運用してくれる、実質的に法人税が非課税になるなどメリットが豊富なJ-REITは、新しい投資手法として注目を集めます。

J-REITに興味があるけれど、本当に儲かるのか、しくみについて知りたい方や、デメリットがないか不安な方もいるでしょう。そこで今回は、J-REITとは一体どんな投資手法なのか、しくみや特徴をわかりやすく解説。手数料や注意点も解説しますのでぜひ、チェックしてください。

目次

  1. J-REITとは日本の不動産投資証券のこと
    1. J-REITの特徴
  2. J-REITは2種類に分けられる
    1. ①単一用途特化型REIT
    2. ②複数用途型REIT
    3. 保有不動産の用途別保有額の割合
  3. J-REIT取引におすすめの証券会社を徹底比較!手数料が低いのは?
    1. 各証券会社の特徴を一覧で確認!手数料が安いのはどこ?
    2. 取扱銘柄数が豊富で総合力が魅力の「SBI証券」
    3. 投資信託数が最多、楽天ポイントがたまる・使える「楽天証券」
    4. 記事を読んで気になる株をそのまま購入できる「SMBC日興証券」
    5. 25歳以下は現物株式取引の手数が無料「松井証券」
    6. LINE Pay、LINEポイントにも対応「LINE証券」
    7. 米国株式の取引手数料0円「DMM 株」
  4. J-REITの比較ポイントを初心者向け・上級者向けで紹介
    1. 初心者が押さえておきたい比較ポイント
    2. 上級者が押さえておきたい比較ポイント
    3. 初心者・上級者に関係なく確認したいポイント
  5. J-REIT・投資信託のおすすめ銘柄5選
    1. 1. eMAXIS Slim国内リートインデックス
    2. 2. フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド
    3. 3. ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)
    4. 4. <購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド
  6. J-REITの6つのメリット
    1. 分配金利回りの水準が高い
    2. 株主優待がもらえるところもある
    3. 少額資金で投資を始められる
    4. 換金しやすい
    5. 投資先の用途や物件が豊富
    6. 管理の手間とコストがかからない
  7. J-REITのデメリット
    1. 価格が下がり元本割れを起こすリスクがある
    2. 金融機関から融資は受けられない
    3. 利益が一定ではない
    4. 欲しい不動産だけに投資できるとは限らない
  8. J−REIT投資の注意点
    1. 景気変動の波を受けやすい
    2. 分配金が一定でない銘柄もある
  9. J-REITの売買は初心者でも簡単!
    1. REITの取引ステップ。証券会社の口座開設から取引まで
    2. J-REITへの投資は投資信託やETFでも可能
  10. J-REITと他の商品の違いを比較
    1. J-REITの投資対象
    2. J-REITと不動産の違い
    3. J-REITと株式の違い
    4. J-REITと投資信託の違い
    5. J-REITとETFの違い
    6. J-REITと不動産投資クラウドファンディングの違い
    7. REITと他の商品の比較
  11. J-REITに向いている人
    1. 株だけでなく他のアセットに分散したい人
    2. 少額から不動産投資に挑戦してみたい人
    3. 目当ての株主優待がある人
  12. J-REITで利益を出すにはいい証券会社を選ぶことが重要
  13. J-REITに関するQ&A
    1. J-REITはNISA投資もできますか?
    2. J-REITとREITは同じ?
    3. J-REITを買う方法は?
    4. J-REITの利益に税金はかかる?

J-REITとは日本の不動産投資証券のこと

J-REITについて
  1. J-REITはマンションや住宅、オフィスビルなどに投資をする不動産投資法人(不動産投資証券)

J-REITは日本で組成された不動産投資法人です。複数の投資家から集めた資金を基に、マンションやオフィスビル、商業施設などの不動産に投資をして運用します。運用で得た賃料収入や売却益を原資として投資家に分配します。

J-REITは、少額資金で始められて利回りが高いことから、多くの投資家が注目する商品です。

J-REITの特徴

J-REITの主な特徴は、次の通りです。

J-REITの特徴
  1. 少額資金で始められる
  2. 複数の不動産に投資できる
  3. 運用するのは経験豊富なプロ
  4. 換金性が高い
  5. 利回りが高い

一般的な不動産投資だと数百万〜数千万円もの資金が必要です。しかし、J-REITは10万円以下から投資可能です。複数の不動産に分散投資ができ、不動産投資の専門家が運用を行いますので、個人で不動産投資を行う場合に比べると損失のリスクを軽減できます。テナント管理などの手間がかかることもありません。

J-REITは証券取引所に上場しております。そのため、リアルタイムの価格で売買でき換金性が高いのも特徴です。不動産投資法人は利益の90%超を投資家に分配すると法人税支払いが免除されるため、高い利回りのJ-REITが多いのです。

J-REITは2種類に分けられる

J-REITの2種類
  1. J-REITは「住宅」「商業施設」などの単一用途特化型と、「住宅&ホテル」などの複合型がある。

J-REITは、投資対象となる法人が保有する不動産の用途の種類によって2つに分けられます。用途が1種類の「単一用途特化型REIT」と2種類以上の「複数用途型REIT」です。それぞれで特徴が異なるため、違いを理解しておくことが大切です。

ここでは、単一用途特化型REITと複数用途型REITの特徴について見ていきましょう。

REIT

投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品です。

①単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITとは、投資対象が1種類のREITです。主な投資対象は次のとおりです。

投資対象
  1. オフィスビル
  2. 住宅
  3. 商業施設
  4. 物流施設
  5. ホテル

単一用途特化型REITの特徴は、物件用途が限定されているので研究や情報収集がしやすいこと。また景気動向に左右されやすい不動産は、好景気のときに大きなリターンが期待できます。ただし用途が1種類なので、景気悪化などの影響を受けて価格が大きく下がるリスクもあるので注意しましょう。

オフィスビル特化型の特徴

オフィスビル特化型のREITは、会社が入居するオフィスビルに投資し運用します。オフィス需要は景気の影響を受けやすいため、好景気のときは高い利回りが期待できるでしょう。

しかし、景気が悪くなり企業収益が悪化すると賃料引き下げや退去リスクが高まり、利回りが低下する可能性があるので注意が必要。安定性はそれほど高くありませんが、収益性が高いのが特徴です。

住宅特化型の特徴

住宅特化型REITは、マンションなどの住宅に投資します。住宅は、オフィスビルや商業施設、ホテルなどのように景気の影響を受けづらく、収益が安定している傾向があります。収益性はそれほど高くありませんが、安定性が高いのが魅力といえるでしょう。また一定の分配金も期待できます。

商業施設特化型の特徴

商業施設特化型は、商業ビルやテナントビル、ショッピングモール、アウトレット、スーパーなどの商業施設に投資をして運用するREITです。

オフィスビル特化型REIT同様、景気の影響を受けやすいため、好景気の時は高利回りが期待できます。ただし、景気悪化やインターネット通販等の拡大が進むと賃料収入が減るなど、利回りが悪化する恐れがあります。

物流施設特化型の特徴

物流施設特化型REITは、倉庫や配送センターなどの物流施設に投資をして運用する商品。インターネット通販の普及で物流施設需要は高まっており、住宅特化型REITと同じように収益が安定しているのが特徴です。一定の分配金も期待できます。

ホテル特化型の特徴

ホテル特化型は、ホテルや旅館、リゾート施設などに投資をして運用することです。旅行客・観光客がターゲットとなるため、好景気の時は高い運用利回りが期待できます。

ただし、ホテルの経営に依存するため、運営会社の能力に左右されやすい傾向があります。単一用途特化型REITの中でも、最もハイリスク・ハイリターンといわれる商品です。

②複数用途型REIT

「複数用途型REIT」とは、投資対象の用途が2種類以上あるREITのことです。単一用途特化型REITより分散投資の効果が高くなるため、「オフィスビルが不調でも住宅が好調」というように、1つの用途が不調でも別の用途の好調さで補えるのが特徴です。

複合型REITの特徴

「複合型REIT」は「オフィスビル&物流施設」「住宅&ホテル」などのように、2種類の用途で構成されます。収益性の高いオフィスビルやホテルと、収益が安定しやすい住宅や物流施設などの組み合わせで分散投資を行います。異なる用途の不動産に投資することで、リスクの分散を図ることが可能です。

総合型REITの特徴

総合型REITは、「オフィスビル&物流施設&ホテル」「住宅&商業施設&オフィスビル&物流施設」など、2種類以上の用途の不動産に投資をして運用します。2種類の用途に投資をする複合型REITより、総合型REITのほうが分散投資効果は高くなり、よりリスク軽減を図ることが可能です。

保有不動産の用途別保有額の割合

一般社団法人 不動産証券化協会の「J-REIT保有不動産の用途別比率」によると、J-REIT保有不動産の用途別比率は、オフィスが最も高く(40%)、最も低いのがヘルスケア(1.3%)でした。用途別比率は、以下のとおりです。

用途

用途 保有額(取得価格ベース)の割合
オフィス 40.0%
商業施設 16.4%
住宅 14.1%
物流施設 19.2%
ホテル 7.7%
ヘルスケア 1.3%
その他 1.3%

※引用元:一般社団法人 不動産証券化協会の「J-REIT保有不動産の用途別比率」
※2022年1月末時点

上記の通り、最も保有額の割合が大きいのがオフィス(40%)で、次に物流施設(19.1%)、商業施設(16.4%)です。オフィスが圧倒的に高い比率を占めています。

J-REIT取引におすすめの証券会社を徹底比較!手数料が低いのは?

・SBI証券や楽天証券は手数料が安くてプランも選べる

ここでは、J-REIT取引におすすめの証券会社の手数料や特徴などについて見ていきましょう。

各証券会社の特徴を一覧で確認!手数料が安いのはどこ?

SBI証券
楽天証券ロゴ
SMBC日興証券ロゴ
松井証券
LINE証券
DMM 株
取引手数料 約定制
55円〜
定額制
100万円まで0円
約定制
55円〜
定額制
100万円まで0円
ダイレクトコース
137円〜
定額制
50万円まで0円
約定制
55円〜
約定制
55円〜
取扱銘柄数
(投資信託)
約2,700銘柄 約2,700銘柄 約1,100銘柄 約1,600銘柄 33銘柄 -
NISA
iDeCo
NISA
iDeCo
NISA
iDeCo
NISA
iDeCo
NISA
iDeCo
つみたてNISA
iDeCo
NISA
主な特徴 ・IPO銘柄の取扱数は業界トップクラス
・9ヵ国の外国株を取り扱う
・ポイントがたまる・使える
・楽天ポイントがたまる・使える
・取引手数料は0円〜
・6ヵ国の外国株を取り扱う
・記事を読んでそのまま株を買える「日興フロッギー」
・dポイントがたまる・使える
・1日の取引金額50万円まで手数料0円
・25歳以下は取引手数料0円
・LINE Pay、LINEポイントに対応
・投資情報をLINEで受け取れる
・米国株式の取引手数料が0円
・1つのアプリで国内株式・米国株式の取引が可能

※税込み
※2022年1月時点
※データはSBI証券楽天証券SMBC日興証券松井証券LINE証券DMM 株 各サイトより

NISA

毎年120万円の非課税投資枠が設定される少額投資非課税制度。株式・投資信託等の配当・譲渡益等が非課税対象になる。

IPO

未上場企業が、新規に株式を証券取引所に上場し、投資家に株式を取得させること

取引金額が少ない場合は、SBI証券と楽天証券の定額制がおすすめです。1日の取引金額合計100万円までの場合は、手数料はかかりません。これら2社は約定制の手数料も業界最低水準です。

取扱銘柄数が豊富で総合力が魅力の「SBI証券」

名称 SBI証券
取扱銘柄数(REIT) 約60銘柄
取扱銘柄数(投資信託) 約2,700銘柄
最低取引額 100円
取引手数料 スタンダードプラン(約定制)
5万円まで:55円
10万円まで:99円
50万円まで:275円
100万円まで:535円
アクティブプラン(定額制)
100万円まで:0円
200万円まで:1,238円
外国株 米国、中国、韓国、ロシア、ベトナム、インドネシア、シンガポール、タイ、マレーシア
対応サービス NISA、iDeCo
公式サイト SBI証券

※税込み
※2022年1月時点
※引用元:SBI証券|株・FX・投資信託・確定拠出年金・NISA

特徴、おすすめポイント

SBI証券の特徴、おすすめポイントは次の通りです。

SBI証券のおすすめ
  1. 取引手数料は0円〜
  2. IPO銘柄の取扱数は業界トップクラス
  3. 9カ国の外国株を取り扱う
  4. Tポイントがたまる・使える
  5. 充実したマーケット情報

SBI証券は国内株式、REIT、投資信託、外国株式、IPOなど、取り扱う銘柄数が豊富。外国株は9カ国、米国株だけで5,000銘柄を超えています(2022年1月13日時点)。2021年3月通期の全新規上場会社数の約93%を扱うなど、IPO銘柄の取扱数は業界トップクラスです。

取引手数料や投資信託の保有額に応じてTポイントがたまり、Tポイントは投資にも使えます。オンラインセミナーやアナリストレポートなどマーケット情報が充実しているため初心者の方も安心です。

手数料プラン

SBI証券では、次の2つの手数料プランから選択できます

SBI証券の手数料プラン
  1. スタンダードプラン(約定制):1度の取引金額に応じて手数料が決まる
  2. アクティブプラン(定額制):1日の取引金額の合計額に応じて手数料が決まる

スタンダードプランは55円(税込)〜、アクティブプランは100万円までは手数料0円です。少額資金で取引を行う場合はアクティブプランを選択することで、手数料を0円に抑えられます。

投資信託数が最多、楽天ポイントがたまる・使える「楽天証券」

名称 楽天証券
取扱銘柄数(REIT) 約60銘柄
取扱銘柄数(投資信託) 約2700銘柄
最低取引額 100円
取引手数料 超割コース(約定制)
5万円まで:55円
10万円まで:99円
50万円まで:275円
100万円まで:535円
いちにち定額コース(定額制)
100万円まで:0円
200万円まで:2,200円
外国株 米国、中国、シンガポール、タイ、マレーシア、インドネシア
対応サービス NISA、iDeCo
公式サイト 楽天証券

※税込み
※2022年1月時点
※引用元:楽天証券 | ネット証券(株・FX・投資信託・確定拠出年金・NISA)

特徴、おすすめポイント

楽天証券の特徴、おすすめポイントは次の通りです。

楽天証券の特徴
  1. 楽天ポイントがたまる・使える
  2. 取引手数料は0円〜
  3. 6カ国の外国株を取り扱う
  4. 使いやすい取引ツール

楽天証券の魅力は、取引手数料や投資信託保有額などに応じて楽天ポイントがたまることです。楽天ポイントは、楽天グループサービスで使えるだけでなく、投資信託の買い付けにも利用できます。

いちにち定額コースを選択すれば1日の取引金額合計が100万円まで手数料は無料。米国と中国に加え、シンガポールなどASEAN株への投資もできます。また、100円から積立投信をすることも可能です。

手数料プラン

楽天証券では、次の2つの手数料プランから選択できます

手数料プラン
  1. 超割コース(約定制):1度の取引金額に応じて手数料が決まる
  2. いちにち定額コース(定額制):1日の取引金額の合計額に応じて手数料が決まる

超割コースは55円〜、手数料の1〜2%のポイントを受け取ることができます
いちにち定額コースは1日の取引が合計100万円まで手数料0円です。

少額資金での取引が多く手数料を抑えたい場合はいちにち定額コース、ポイントをためたい場合は超割コースを選ぶといいでしょう。

記事を読んで気になる株をそのまま購入できる「SMBC日興証券」

名称 SMBC日興証券
取扱銘柄数(REIT) 約60銘柄
取扱銘柄数(投資信託) 約1,100銘柄
最低取引額 100円
取引手数料 ダイレクトコース
10万円まで:137円
50万円まで:440円
100万円まで:880円
※パソコン、スマホ、自動音声の場合
総合コース 100万円まで:1.265%(最低5,500円) 200万円まで:0.99%+2,750円 ※基本手数料
外国株 米国、中国、インド、ブラジルなど
対応サービス NISA、iDeCo
公式サイト SMBC日興証券

※税込み
※2022年1月時点
※引用元:SMBC日興証券

特徴、おすすめポイント

SMBC日興証券の特徴、おすすめポイントは次の通りです。

記事を読んでそのまま株を買える「日興フロッギー」
dポイントがたまる・使える
毎月1,000円から積立できる投信つみたてプラン

SMBC日興証券の日興フロッギーは、さまざまな企業を紹介する記事を読んで、気になる企業があればそのまま株を購入できるサービスです。1,700本以上の記事を無料で読むことができ、100円から投資できます。

現物取引や投信つみたてプランの取引などでdポイントがたまり、dポイントは日興フロッギー取引に使えます。毎月1,000円から投資信託の自動積立を設定することも可能です。

現物取引

自身の現金と株式で取引をすること。信用取引や先物取引、オプション取引などと区別する際に使われる。

手数料プラン

SMBC日興証券の手数料は、次の2コースから選択できます

SMBC日興証券の手数料
  1. ダイレクトコース:パソコン・スマホ・自動音声の手数料は137円〜、オペレーターは1.07525%(最低2,337円)
  2. 総合コース:基本手数料は1.265%(最低5,500円)、パソコン・スマホ・自動音声は30%割引、オペレーターは15%割引

ダイレクトコースは自分で取引を行い、総合コースは担当者からアドバイスをもらいながら取引をします。したがって、手数料は総合コースのほうが高くなります

25歳以下は現物株式取引の手数が無料「松井証券」

名称 松井証券
取扱銘柄数(REIT) 約60銘柄
取扱銘柄数(投資信託) 約1,600銘柄
最低取引額 100円
取引手数料 定額制
50万円まで:0円
100万円まで:1,100円
200万円まで:2,200円
※25歳以下手数料無料
外国株 -
対応サービス NISA、iDeCo
公式サイト 松井証券

※税込み
※2022年1月時点
※引用元:松井証券 - ネット証券/株・投信・先物・FXの証券会社

特徴、おすすめポイント

松井証券の特徴、おすすめポイントは次の通りです。

松井証券の特徴
  1. 1日の取引金額50万円まで手数料0円
  2. 25歳以下は取引手数料0円
  3. 使い勝手がいい取引ツール
  4. 充実したサポート体制

松井証券では、1日の取引金額合計が50万円までは手数料はかかりません。また、25歳以下は取引金額に関わらず手数料は無料です。スマホアプリの「株touch」やPCツールの「ネットストック・ハイスピード」など、高性能で使い勝手がいい取引ツールを利用できます。パソコン画面を共有しながら説明するリモートサポートなど、サポート体制が充実しているので初めての方でも安心です。

松井証券のプラン

松井証券の現物株式取引の手数料プランは、定額制のみとなります。1日の取引金額合計が50万円までの場合は手数料は0円。50万円を超えると1100円〜かかります。また、未成年を含む25歳以下の方は、1日の取引金額が100万円や200万円でも手数料はかかりません。

手数料を抑えた取引が可能です。

LINE Pay、LINEポイントにも対応「LINE証券」

名称 LINE証券
取扱銘柄数(REIT) 約60銘柄
取扱銘柄数(投資信託) 33銘柄
最低取引額 100円
取引手数料 約定制
5万円まで:55円
10万円まで:99円
20万円まで:115円
50万円まで:275円
100万円まで:535円
外国株 -
対応サービス iDeCo
公式サイト LINE証券

※税込み
※2022年1月時点
※引用元:LINE証券 | ネット・スマホで投資!(株・ETF/REIT・投資信託) ライン証券

ETF

証券取引所に上場し、株価指数(「東証株価指数(TOPIX)」など)に代表される指標への連動を目指す投資信託で、「Exchange Traded Funds」の頭文字をとりETFと呼ばれています。

特徴、おすすめポイント

LINE証券の特徴、おすすめポイントは次の通りです。

LINE証券の特徴
  1. 単元未満株式に対応
  2. LINE Pay、LINEポイントに対応
  3. 投資情報をLINEで受け取ることができる

LINE証券は、単元未満株式の取り引きができるため、数百円で有名企業の株式に投資ができます。LINE Payを使って入出金をすれば、手数料無料で即時反映が可能。LINEポイントは1ポイント=1円として入金でき、つみたて投資に使えます。

単元未満株

単元未満株とは銘柄ごとに決められている最低売買単位である1単元の株数に満たない端数株式のこと。株主総会における議決権の行使は認められないが、それ以外の利益配当請求権、書類閲覧謄写権、株主代表訴訟提起権等の株主の権利は認められる。

企業の決算速報などをLINEで受け取れるので、大切な情報を見逃しません。

手数料プラン

LINE証券の手数料プランは1度の取引金額に応じて手数料が決まる約定制のみ。5万円までが55円〜と業界最低水準の手数料となるため、コストを抑えた取引が可能です。

また、信用取引の売買手数料は無料になります。投資信託についても、全銘柄で購入手数料はかかりません。

信用取引

現金や株式、投資信託を担保として証券会社に預けることにより証券会社からお金や売買に必要な株式を借りて行う取引。

米国株式の取引手数料0円「DMM 株」

名称 DMM 株
取扱銘柄数(REIT) 約60銘柄
取扱銘柄数(投資信託) -
最低取引額 数百円〜(単元未満株式)
取引手数料 約定制
5万円まで:55円
10万円まで:88円
20万円まで:106円
50万円まで:198円
100万円まで:374円
外国株 米国
対応サービス NISA、iDeCo
公式サイト DMM 株

※税込み
※2022年1月時点
※引用元:DMM 株 - 業界最安値水準の手数料!DMMで始める株式取引

特徴、おすすめポイント

DMM 株の特徴、おすすめポイントは次の通りです。

DMM 株の特徴
  1. 米国株式の取引手数料が0円
  2. 1つのアプリで国内株式・米国株式の取引が可能
  3. LINEで問い合わせができる
  4. 米国株式を担保にして信用取引ができる

DMM 株は、取引手数料0円で米国株式取引ができます。1つのスマホアプリで国内株式・米国株式どちらも取引可能で、それぞれ別のアプリをインストールする必要はありません。メールや電話の他にLINEを使って問い合わせができるため、気軽に相談や質問ができることも魅力。保有する米国株式を担保に利用することもできます。

取引手数料

取引が成立した際に金額に応じてかかる手数料。取引が成立しない場合には手数料はかからない。

手数料プラン

DMM 株の取引手数料は、1回の取引金額に応じて手数料が決まります。手数料は55円〜で、手数料に対して1%のポイントを受け取れます。また、25歳以下の方は、手数料が全額キャッシュバックされるため実質手数料無料で取引が可能です。

米国株式に関しては取引金額にかかわらず、取引手数料は一律0円です。

J-REITの比較ポイントを初心者向け・上級者向けで紹介

・J-REITを比較する際は「投資対象」や「NAV倍率」などのポイントを確認する

J-REITで押さえておきたい比較ポイントは初心者と上級者で異なります。初心者は投資対象や利回り、上級者はNAV倍率や借入金比率などです。

これらのポイントを比較することで、自分に合ったより条件の良いJ-REITを見つけやすくなります

ここでは、それぞれのポイントについて見ていきましょう

初心者が押さえておきたい比較ポイント

J-REITの初心者向け比較ポイントは「投資対象」「利回り」「格付け」の3つです。これらのポイントを比較することで、収益性や安定性、安全性など、自分の条件に合ったJ-REITを選びやすくなります。

「オフィスビル」など投資対象を絞って、複数のJ-REITの利回りや格付けをチェックするようにしましょう

比較ポイント①J-REITの投資対象

J-REITの比較ポイントの1つが、投資対象です。一般的に、収益性が高いといわれる投資対象が、オフィスビル・商業施設・ホテルです。安定性が高いといわれているのは住宅・物流施設。投資対象によって運用結果も変わるため、自分の条件に合うか確かめましょう。

また、同じ「オフィスビル」や「ホテル」でも、REITによって投資物件が異なります。各REITのサイトで投資物件の詳細を確認するようにしてください。

比較ポイント②分配金の利回り

J-REITは高い利回りが期待できます。ただし、利回りが1%未満の場合もあれば、5%を超えるものもあるため、よく比較しましょう。

特に、長期保有によるインカムゲインが目的の方は、高い利回りや一定の利回りが期待できる商品がおすすめです。

利回りとは?

利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことです。「収益の合計(年間)÷投資金額×100」で計算します。

例えば、投資口単位10万円のJ-REITに投資を行い、年間の分配金が5,000円の場合は「収益の合計5,000円÷投資金額10万円×100=5%」となり、利回りは5%です。もし、分配金が1万円の場合は利回りは10%、分配金が3,000円だと利回りは3%になります。

利回りは、投資商品の収益性を計る重要な指標の一つです。

比較ポイント③J-REITの格付け

J-REITを比較するときは、格付けも確認しましょう。格付けとは、日本格付研究所(JCR)や格付投資情報センター(R&I)などの格付け機関が、各投資先の財務状況などを評価し、「AAA」「AA+」などのランク付けしたものです。財務状況を把握する上で便利な指標といえます。

ただし、「格付けのランクが高いから価格が上がる」「評価が高いから絶対に安全」ということではありません。あくまでも比較ポイントの一つとして捉えましょう。

上級者が押さえておきたい比較ポイント

上級者向けのJ-REIT比較ポイントは「時価総額」「NAV倍率」「借入金比率」の3つです。これらのポイントに注目することで、J-REITの市場価値や割安度、安全性などを確認できます。

上級者は、初心者向け比較ポイントの「投資対象」「利回り」「格付け」に加え、これら3つのポイントを比較して投資先を選ぶことで、より条件に合ったJ-REITを見つけやすくなります。また、パフォーマンスのいいJ-REITに投資が可能です。

比較ポイント①J-REITの時価総額

時価総額は「マーケットキャップ」とも呼ばれ、不動産投資法人の市場価値を表したものです。

J-REITの時価総額は「投資口価格×発行済投資口数」で求めます。時価総額が大きいほうが、多くの投資家が投資しているということを表します。一般的に、時価総額が大きいJ-REITほど安定した運用ができるため、一定の分配金を得ることが可能です。

J-REITを選ぶときは時価総額も比較するようにしてください

比較ポイント②J-REITのNAV倍率

「NAV(Net Asset Value)倍率」とは、価格の割安度を示す指標です。NAVは純資産総額のことで、NAV倍率は「投資口価格÷1口当たりのNAV」で算出できます。

一般的に、NAV倍率を見てJ-REITの割安度を次のように判断します

J-REITのNAV倍率
  1. NAV倍率が1を超える:割高
  2. NAV倍率が1を下回る:割安

NAV倍率は、株式投資では「PBR」に該当する指標です。J-REITを比較するときは、NAV倍率を見て割安・割高を判断しましょう。普段の買い物と同じで、割安なほうがいいとされます。

比較ポイント③J-REITの借入金比率

「借入金比率(LTV:Loan to Value)」は「有利子負債比率」ともいわれ、J-REITの保有不動産の評価額に占める借入金の割合です。借入金比率を見ることで「総資産に対してどれくらいの借入金があるか」が分かります。

借入金比率は「有利子負債総額÷総資産×100」で算出できます。借入金比率が低いと「借入金の割合が小さく安全性が高い」と判断できますが、比率が高くても「借入金を多めにしてレバレッジの高い運営をしている」と見ることが可能です。

初心者・上級者に関係なく確認したいポイント

投資先不動産の詳細

初心者・上級者どちらの場合も、J-REITの投資先不動産の情報を調べるようにしましょう。不動産情報は各J-REITのサイトに掲載されています。

確認したい主な内容は次の通りです。

投資先不動産の詳細
  1. どんな物件を保有しているか
  2. 物件の築年数はどれくらいか
  3. 入居割合(稼働率)はどれくらいあるか
  4. 物件数はどれくらいあるか

たとえば、積水ハウス・リート投資法人(3309)が運用する物件数は117件で、平均築年数は12年です。「ガーデンシティ品川御殿山」や「HK淀屋橋ガーデンアベニュー」「赤坂ガーデンシティ」などの物件を保有していることがわかります。(2021年10月期時点)
不動産情報を調べることで、比較するJ-REITの特徴について詳しく知ることができます

NOI利回り

「NOI(Net Operating Income)利回り」とは、不動産の収益性を表す指標です。空室リスクや諸経費などを含む利回りとなるため、実態に近い利回りを把握する際に有効です。

NOIは「家賃収入(年間)−運営費−空室期間による損失」で求められます

運営費とは、不動産の管理費や固定資産税、火災保険料など。利回りを算出するときは、物件価格に仲介手数料や不動産取得税などの購入経費を加えます。

NOI利回りは、表面利回りや実態利回りよりも実態を表すため、J-REITを比較する際に注目したい指標です。ただし、NOI利回りは、ローン金利や減価償却費などは考慮していません

J-REIT・投資信託のおすすめ銘柄5選

おすすめ銘柄の特徴
  1. 高いパフォーマンスが期待でき100円から買付できる銘柄がおすすめ!

ここでは、J-REIT関連の投資信託で、おすすめの銘柄5選を紹介します。いずれもREIT指数に連動するパフォーマンスを目指しており、100円から買付できます。信託報酬0.5%以下や毎月分配型などありますので、銘柄選びの参考にしてください。(2022年1月13日時点の数値)

1. eMAXIS Slim国内リートインデックス

「eMAXIS Slim国内リートインデックス」は、東証REIT指数マザーファンドを通じてREITに投資を行い、東証REIT指数(配当込み)に連動する投資成果を目指しています

ファンド

投資家から集めたお金をひとつの大きな資金としてまとめ、運用の専門家が株式や債券などに投資・運用する商品です。

基準価額 9,679円
純資産総額 91億1,900万円
信託報酬(税込)/年 0.187%
運用会社 三菱UFJ国際投信
購入できる主な証券会社 SBI証券、楽天証券

※引用元:eMAXIS Slim 国内リートインデックス | 投資信託 | 楽天証券
※2022年1月13日時点

2. フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド

「フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド」は、REITを主な投資対象としており、フィデリティ・Jリート・マザーファンドを通じて投資を行います。直近分配金は80円で、毎月分配を受け取ることができます。

基準価額 8,510円
純資産総額 368億7,000万円
信託報酬(税込)/年 1.045%
運用会社 フィデリティ投信
購入できる主な証券会社 楽天証券

※引用元:フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド | 投資信託 | 楽天証券
※2022年1月13日時点

3. ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)

「ダイワJ-REITオープン(毎月分配型)」は、東証REIT指数に連動するパフォーマンスを目指しています。直近分配金は60円で毎月分配金を受け取ることが可能です。

基準価額 3,093円
純資産総額 3,931億2,500万円
信託報酬(税込)/年 0.792%
運用会社 大和アセットマネジメント
購入できる主な証券会社 大和証券、楽天証券、SBI証券

※引用元:ダイワJ-REITオープン(毎月分配型) | 投資信託 | 楽天証券
※2022年1月13日時点

4. <購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド

「<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド」は、ニッセイJ-REITインデックスマザーファンドを通じて、東証REIT指数(配当込み)に連動するパフォーマンスを目指しています

インデックスファンド

株価指数などマーケットの指標に連動して運用する投資信託です。

基準価額 1万9,968円
純資産総額 152億9,100万円
信託報酬(税込)/年 0.275%
運用会社 ニッセイアセットマネジメント
購入できる主な証券会社 SBI証券、楽天証券、松井証券

※引用元:<購入・換金手数料なし>ニッセイJリートインデックスファンド | 投資信託 | 楽天証券
※2022年1月13日時点

J-REITの6つのメリット

J-REITのメリット
  1. J-REITの最大のメリットは利回りが高いこと

J-REITのメリットは、分配金利回りが高く、少額資金で不動産投資ができることが第一に挙げられます。利回り5%を超えるものや、5万円以下で投資できるものもあります。また、株主優待を実施しているものがあったり、現物保有より管理コストがかからなかったりする点も魅力。このようなJ-REITのメリットについて以下でくわしく見ていきましょう。

分配金利回りの水準が高い

J-REITのメリットは分配金利回りが高いことです。「マリモ地方創生リート投資法人(3470)」や「トーセイ・リート投資法人(3451)」など、利回りが5%を超える銘柄もあります。

「JAPAN REIT.COM」によると、2022年1月11日時点のREIT平均分配利回りは3.59%とのこと。多くのJ-REITは、10万円投資をすると年間3,000円以上の分配金を得られるということを意味しています。

東証一部の単純平均利回りが1.74%、加重平均利回りが1.92%(2021年12月時点、日本取引所グループ「その他統計資料」より」)となりますので、J-REITの利回りの高さが分かります。

利回りが高い理由は「法人税免除の仕組み」

J-REITの利回りが高いのは、利益の9割以上を配当すると法人税の支払いが免除される仕組みだからです。一般的な株式会社の場合は、利益から法人税などを支払った後に分配をします。しかし、投資法人は法人税免除の仕組みがあるので、利益のほとんどが分配されることになるため、利回りは高くなります。

このように、J-REITは株式投資と比べて相対的に高い分配金利回りが期待できます

配当利回りが高いJ-REIT銘柄5選

「配当利回りが高いJ-REITに投資したい」「分配金が高いJ-REITを探している」といった方は多いことでしょう。配当利回りが高ければ、長期保有のインカムゲインで一定の収益を得ることができます

配当利回り

配当利回りとは、株主が購入した時点での株価に対し、1年間でどれだけの配当を受けることができるかを示す数値。

以下は、配当利回りが高いJ-REIT銘柄5選です。

投資法人 投資口価格 配当利回り
マリモ地方創生リート投資法人(3470) 13万1,000円 5.61%
トーセイ・リート投資法人(3451) 13万900円 5.44%
投資法人みらい(3476) 4万9,600円 5.13%
ザイマックス・リート投資法人(3488) 11万7,500円 5.1%
タカラレーベン不動産投資法人(3492) 11万7,900円 5.09%

※2021年1月11日時点
※引用元:JAPAN REIT.COM

いずれも総合型REITになります。

マリモ地方創生リート投資法人(3470)は「地方から日本を強くしていく」ことを基本理念とし、地方を中心とした総合型のポートフォリオを構築しています。地域別投資比率は地方70%以上、東京圏30%以下を方針としていて、投資対象はレジデンスと商業施設中心です。

トーセイ・リート投資法人(3451)は、「膨大な既存建築ストック」の活用・再生を通じて国内不動産市場の活性化を目指しています。主な投資対象は商業施設、中小規模のオフィス、住宅、物流施設です。東京経済圏で原則50億円以下の不動産をターゲットとしています。

投資法人みらい(3476)は、三井物産グループと独立系アセットマネジメント会社イデラ キャピタルの両スポンサーの強みを連携させたREITです。オフィス、商業施設、ホテル、住宅を主な投資対象としています。

ザイマックス・リート投資法人(3488)は、ザイマックスグループの不動産マネジメントノウハウを活用していて、メインの投資対象はオフィス・商業施設・ホテルです。

タカラレーベン不動産投資法人(3492)は、総合不動産ディベロッパーのタカラレーベングループの開発力やスポンサー各社の強みを生かし、住宅、オフィス、ホテル、商業施設などを投資対象としています。

これらのJ-REITであれば、高利回りでの運用が期待できます

株主優待がもらえるところもある

「J-REITは株主優待がもらえる?」と疑問に思っている方も多いことでしょう。一部のJ-REITでは、株主優待を実施しています。分配金とは別にもらえるのでお得です。

権利確定日まで一定数以上の投資口を保有しておくことで、株主優待をもらうことができます

株主優待がもらえるJ-REIT銘柄5選

株主優待がもらえるJ-REIT銘柄5選は、次の通りです。

投資法人 株主優待
タカラレーベン不動産投資法人(3492) ヤマダホールディングスのお買い物優待券合計2,500円相当(500円相当×5枚)
ジャパン・ホテル・リート法人(8985) 宿泊優待券及びレストラン優待券各5枚
大和ハウスリート投資法人(8984) 宿泊優待券
インヴィンシブル投資法人(8983) 宿泊優待券
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278) 投資先ヘルスケア施設などの割引や体験サービス

※2021年1月11日時点
※データはタカラレーベン不動産投資法人ジャパン・ホテル・リート法人大和ハウスリート投資法人インヴィンシブル投資法人ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、各公式サイトを参照

タカラレーベン不動産投資法人(3492)は投資口を10口以上保有することで、ヤマダホールディングスのお買い物優待券を年2回受け取れます。お買い物優待券は、全国のヤマダホールディングスグループの対象店舗で利用できます。

ジャパンホテルリート法人(8985)の株主優待は、対象ホテルのベストレートから10%割引となる宿泊優待券と、利用料金から10%割引となるレストラン優待券各5枚です。投資口を10口以上保有することで受け取れます。対象ホテルには「神戸メリケンパークオリエンタルホテル」「シェラトングランドホテル広島」「オリエンタルホテル福岡 博多ステーション」などがあります。

大和ハウスリート投資法人(8984)の株主優待は宿泊優待券です。ダイワロイヤルホテルとアゴーラ・金沢にて、優待価格で宿泊できます。優待券は投資口が1口でも年2回受け取ることができます。

インヴィンシブル投資法人(8983)の株主優待は宿泊優待券です。対象ホテルは「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」「マイステイズホテルグループ」です。投資口が1口であっても年2回優待を受け取れます。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(3278)の株主優待は、投資先ヘルスケア施設などの割引や体験サービスです。投資口1口から年2回受け取ることができます。

このように、魅力的な株主優待もたくさんあるので、REIT選びの一つの指標にしてみてください

少額資金で投資を始められる

J-REITは少額資金で投資ができるのもメリットです。投資口価格が安い主なREITは、以下の通りです。

投資口価格が安いREIT
  1. インヴィンシブル投資法人(8963):3万6,100円
  2. 投資法人みらい(3476):4万9,600円
  3. ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985):5万5,100円
  4. スターアジア不動産投資法人(3468):6万4,400円

※2021年1月11日時点
※「JAPAN REIT.COM」より

上記のように、5万円以下で投資できるREITもあります。「投資は少額で始めたい」という方も安心です。

換金しやすい

換金性が高いのもJ-REITのメリットです。一般的な不動産投資ですと、売却に数カ月の期間を要します。場合によっては1年経っても売れないことも。しかし、J-REITの場合は証券取引所に上場しているので、株と同様に手軽に売買が可能です。

日々変動する価格をリアルタイムで把握でき、売却までスピーディーに進められます

投資先の用途や物件が豊富

J-REITは投資先不動産のタイプも豊富です。主な投資先不動産のタイプは次の通りです。

投資先不動産のタイプ
  1. オフィス
  2. ホテル
  3. 商業施設
  4. 物流施設
  5. 住宅

オフィスビルやホテル、旅館、リゾート施設、ショッピングモール、スーパー、倉庫、配送センター、マンションなど、さまざまな不動産に投資を行い運用します。投資先不動産のタイプが豊富なので、条件に合ったタイプを選べます。また、さまざまな不動産に分散投資ができるため、リスクの軽減を図ることが可能です。

管理の手間とコストがかからない

一般的な不動産投資より管理コストがかからないのも、J-REITのメリットです。

通常、マンション・アパート投資の際は、入居者対応などの管理業務をプロである管理会社に委託します。投資家は、煩わしい管理業務の手間を省けますが、毎月管理委託手数料が発生します。管理委託手数料の相場は家賃収入の5%です。たとえば、毎月の家賃収入が10万円の場合は、手数料は月5,000円、年間6万円となります。

また、管理委託手数料の他に、管理費や修繕積立金、固定資産税などの管理コストがかかります。その点J-REITであれば、現物の維持管理のための費用ははかかりません

J-REITのデメリット

J-REITのメリットだけでなく、デメリットも把握しておくことが大切です。以下で詳しく見ていきましょう。

価格が下がり元本割れを起こすリスクがある

J-REITに限ったことではありませんが、元本割れのリスクがあるので注意してください。価格が購入時の価格を上回れば売却益を得られますが、下回った状態で売却すると投資結果はマイナスです。

J-REITは利回りの高さが魅力ですが、元本割れしないように、可能な限り価格が安い時に投資をしましょう

金融機関から融資は受けられない

マンションやアパートなどの一般的な不動産投資は、金融機関から融資を受けられます。そのため、数千万円の物件購入資金も自分で準備する必要はありません。毎月のローン返済は家賃収入で支払いができます。手元資金がなくても、融資を受けて数千万円の資産を持つことが可能です。

しかしJ-REITの場合は、金融機関から融資を受けることはできません。数万円の少額資金で投資を始められますが、自己資金の準備が必要になります。

利益が一定ではない

一般的な不動産投資は、入居者がいることで毎月家賃収入を得ることができます。退去しない限り、一定額の収入が継続して入ってくるため、収支計画も立てやすいです。

一方、J-REITの場合は分配金がありますが、分配頻度は年1〜2回がほとんど。また、J-REITの分配金の原資は利益なので、毎回金額が一定ではありません。利益が出ず赤字であれば、分配金が出なくなります。そのため、一般的な不動産投資のように毎月定額の収入を得ることは難しいです。

欲しい不動産だけに投資できるとは限らない

J-REITは欲しい不動産だけに投資できるとは限りません。オフィスビルや宿泊施設、ホテル、物流施設、商業施設など、複数の用途の物件を保有している不動産投資法人が多いからです。

またオフィスビル特化型REITなど用途が1つであっても、多数の物件を保有していますので、特定の不動産だけに投資をすることは難しいのです。

ただし、さまざまな用途で多数の物件を保有しているので、分散投資によりリスクを軽減できます

J−REIT投資の注意点

J−REIT投資の注意点
  1. J-REITは景気の影響を受けやすいため注意が必要

J-REIT投資は、景気変動の波を受けやすいので注意してください。景気がいい時は多くのリターンが期待でき、景気が悪いと価格下落のリスクがあります。また、分配金は常に一定ではありません

ここでは、J-REIT投資の注意点について確認していきましょう。

景気変動の波を受けやすい

J-REITは投資対象がオフィスビルや商業施設、ホテルなどの収益不動産となるため、景気の影響を受けやすいです。たとえば、オフィスビルは賃貸借契約期間が短いことも多く、景気が悪くなると企業業績が悪化して賃料低下や滞納リスクが高くなります。商業施設も同様です。ホテルなどは景気が悪くなると稼働率が落ちてしまいます。

逆に、景気がいいときは賃料や稼働率が高くなるので、多くのリターンが期待できます。J-REITは景気変動の波を受けやすいことを覚えておきましょう。

分配金が一定でない銘柄もある

J-REITだけでなく株式や投資信託などほかの投資商品にもいえますが、多くの銘柄は分配金が一定ではありません。分配金の原資は利益であり、利益は毎期同じではないため分配金も変動します。利益がなく赤字であれば分配金が出ないことも多いです。

「分配金は一定ではなく出ないこともある」と理解した上で、J-REITに投資しましょう

J-REITの売買は初心者でも簡単!

J-REITの売買について
  1. J-REITはわずか4ステップで取引を開始できるので初心者も安心

J-REITの売買は投資初心者でも簡単です。戸惑うのは最初の1〜2回だけで、取引の進め方にはすぐに慣れるでしょう。多くの方が初めての取引を問題なく終えています。次のような内容で取引まで進められるからです。

取引までの進め方
  1. 証券口座開設は必要事項入力と書類提出だけ
  2. 投資資金入金後、すぐに投資を始められる

これからJ-REITの取引を考えている方は、ここで紹介する口座開設から取引までの流れを参考にしてみてください。

REITの取引ステップ。証券会社の口座開設から取引まで

ここではJ-REITの取引ステップについて見ていきましょう。難しい手順はありません。事前に口座開設から取引までの流れを把握しておくことで、スムーズに行えるでしょう。

ステップ①REITの取引を行う証券会社を選ぶ

J-REITの取引を始めるには、証券会社の口座を開設する必要があります。まずは、J-REITの取引をどこで行うか、証券会社を決めましょう。

SBI証券や楽天証券、SMBC日興証券、松井証券など、それぞれの証券会社で手数料や取引ツール、サービス、サポート、投資情報などに違いがあります。そのため、複数の証券会社を比較して条件のいい口座を選ぶことが大切です。

証券口座開設に費用はかかりません。「1人◯つの証券会社まで」などの決まりもないので、「A証券会社は投資情報が充実していてB証券会社は取引ツールが良い」などと、2〜3社の口座を開設していいとこ取りをする方もいます。

ステップ②証券口座の開設に必要なものを用意する

証券会社の口座開設手続きでは、必要事項の入力と必要書類の提出をしなくてはなりません。名前や住所、連絡先、口座情報、投資経験、投資目的などの必要事項を間違いのないように入力してください。

以下は、楽天証券の口座開設時に必要な書類の例です。

口座開設時に必要な書類
  1. 運転免許証
  2. 健康保険証
  3. 個人番号カード
  4. 住民基本台帳カード
  5. パスポート
  6. 住民票の写し
  7. 印鑑登録証明書
  8. 在留カード
  9. 特別永住者証明書

ほとんどの証券会社が必要書類をアップロードで提出できます。スマホで書類を撮影し、画像データをアップロードするだけなので簡単かつスピーディーです。

必要書類の提出が完了すると審査が行われます。審査で問題がなければ、IDとパスワードが記載されたハガキまたは書類が届きます。IDとパスワードを入力するとマイページにログインすることが可能になります。

ステップ③証券口座に投資資金を入金する

証券会社の口座開設後は、投資資金を入金しましょう。最初は少額資金での投資をおすすめします。投資口価格が10万円以下のJ-REITも多いです。まずは、少額資金でJ-REIT投資を始め、経験を積みノウハウを得たら少しずつ投資金額を増やしていくといいでしょう。

ステップ④発注画面から購入、売却

投資資金入金後、株式銘柄検索でJ-REITを選び、発注画面から購入します。注文の際は価格を指定しない「成行注文」と、価格を指定する「指値注文」が選択可能です。購入後は、自身の決めたタイミングで売却し、利確または損切りをしましょう。

あらかじめ利確・損切りのルールを決めておくと慌てずにすみます。

J-REITへの投資は投資信託やETFでも可能

J-REITは直接投資法人に投資する形だけでなく、投資信託やETF(上場投資信託)を通して投資することもできます

たとえば、三井住友トラスト・アセットマネジメントが運用する投資信託「J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)」は、J-REITが投資対象。積水ハウスリート投資法人やヒューリックリート法人、ラサールロジポート投資法人など、複数のREITに投資しています。中長期的な成長と安定したインカムゲインの確保を目指した商品です。

また、野村アセットマネジメントが運用するETF「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」は、東証REIT指数に連動するパフォーマンスを目指した商品になります。東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場するREIT全銘柄を対象とする指数です。

それぞれの商品の特徴を比較して条件に合った方法で投資を行いましょう

J-REITと他の商品の違いを比較

・株式やETFなど、J-REITと他の商品の違いを知っておくことは大切

J-REITの特徴は、少額資金でさまざまな不動産に分散投資ができ、換金性が高いことが挙げられますが、では他の投資商品との違いはどのようなものでしょうか。以下でくわしく見ていきましょう。

J-REITの投資対象

J-REITの投資対象には、次のようなものがあります。

J-REITの投資対象
  1. オフィスビル(大型オフィスビルなど)
  2. 商業施設(ショッピングモールなど)
  3. 住宅(マンションなど)
  4. 物流施設(倉庫、配送センターなど)
  5. ホテル(ビジネスホテル、リゾートホテルなど)
  6. ヘルスケア(有料老人ホームなど)

上記のように、さまざまな用途の物件が投資対象となります。どのJ-REITでも不動産に対する分散投資が可能です。

J-REITと不動産の違い

J-REITと一般的な不動産投資は、「不動産」というテーマは同じですが、実物の物件を保有し運用するかどうかという点で大きな違いがあります。

J-REIT 一般的な不動産投資
投資金額 数万円〜 数百万円〜数千万円
所有 不動産を保有する投資法人の証券を購入
(投資家に所有権なし)
投資家に所有権あり
運用 投資法人 投資家
対象物件 オフィスビル、商業施設、物流施設、住宅、ホテルなど 主にマンションやアパート
融資 不可 可能
収益頻度 年1〜2回 毎月
換金性 換金しやすい すぐの換金は難しい

J-REITは、少額資金で気軽に投資ができ、さまざまな不動産に資産を分散できます。流動性が高いため、希望のタイミングで比較的スムーズに売却が可能です。

一方一般的な不動産はマンションやアパートなど実物を購入して運用します。毎月一定の家賃収入があり、所有権は投資家にあります。

J-REITと株式の違い

J-REITと一般的な株式との主な違いは、投資対象です。

J-REIT 株式
投資対象 不動産投資法人
オフィスビル、商業施設、物流施設、住宅、ホテルなど
株式会社
銘柄数 少ない(61)
※2021年11月時点
多い(3,800以上)
※2022年1月13日時点
価格 投資口価格 株価
配当 分配金 配当金

J-REITは、オフィスビルや商業施設などさまざまな不動産を保有・運用する不動産投資法人に投資をします。多くの不動産に分散投資が可能です。

株式は、投資対象となるのが「トヨタ自動車」「ファーストリテイリング」など上場している株式会社です。非常に多くの銘柄の中から投資先を選べます。

J-REITと投資信託の違い

J-REITは不動産投資信託ともいい、投資信託の仲間ですが、株式のようにリアルタイムで売買できます。しかし複数の投資対象に投資する投資信託のような性格も持ち合わせており、主な違いは「投資対象」と「最低投資金額」です。

J-REITは、さまざまな不動産を保有する不動産投資法人が投資対象です。数万円から投資ができます。

投資信託は、日経平均やTOPIX、NYダウ、S&P500など、さまざまな指数をベンチマークするファンドに投資します。株や債券、リートなども投資対象です。証券会社にもよりますが、100円から投資することが可能です。

ベンチマーク

投資信託などが運用の指標としている基準のこと

このように、J-REITと投資信託はどちらも分散投資ができてリスクを軽減できますが、J-REITは不動産に特化した投資信託であることと、リアルタイムで売買する株式のような性格も持ち合わせている点が違います。

J-REITとETFの違い

J-REITとETF(Exchange Traded Fund:上場投資信託)の主な違いは、「投資対象」です。

J-REITは、オフィスビルや住宅、商業施設、ホテル、物流施設などを運用する不動産投資法人に投資ができます。多くの不動産に分散投資できるのが魅力です。

ETFは、日経平均株価やTOPIX、NYダウ、S&P500などさまざまな指数に連動するように運用します。国内外の株式会社や債券などに分散投資が可能です。

またJ-REITとETFは、どちらも上場しているため、リアルタイムに変動する価格で売買ができる点で共通しています。

J-REITと不動産投資クラウドファンディングの違い

J-REITと不動産投資型クラウドファンディングの主な違いは、次の通りです。

J-REIT 不動産投資型クラウドファンディング
投資対象 不動産投資法人
オフィスビル、商業施設、物流施設、住宅、ホテルなど
マンション、アパートなど
投資金額 数万円〜 1万円〜
換金性 いつでも換金できる 運用期間終了後

上記の通り、J-REITと不動産投資型クラウドファンディングでは、投資対象や投資金額、換金性に違いがあります。不動産投資型クラウドファンディングは、投資家の元本割れリスクを軽減するために優先劣後方式を採用している点も異なります。

REITと他の商品の比較

J-REIT 不動産 株式 投資信託 ETF 不動産投資クラウドファンディング
投資対象 投資法人
オフィスビル、商業施設、ホテルなど
マンション、アパートなど 株式会社 ファンド
株式会社や債券など
ファンド
株式会社や債券など
マンション、アパートなど
投資金額 数万円〜 数百万円〜数千万円 数万円〜 100円〜 数万円〜 1万円〜
収益頻度 分配金
年1〜2回
家賃収入
毎月
配当金
年1〜2回
分配金
年1〜2回
分配金
年1〜2回
分配金
年1〜2回、または償還時
商品数
約60

約250

会社による
換金性
数ヶ月〜1年程度

運用期間終了後

J-REITに向いている人

J-REITに向いている人
  1. 少額資金で不動産に分散投資したい人にJ-REITはおすすめ

J-REITに向いているのは、さまざまな資産に分散投資をしたい人や少額投資を始めたい人です。また、株主優待に興味がある人にも向いています。J-REITには、次のような特徴があるからです。

J-REITの特徴
  1. さまざまな不動産に分散投資できる
  2. 数万円から投資ができる
  3. 株主優待を実施しているJ-REITもある

ここでは、J-REITに向いている人について見ていきましょう。

株だけでなく他のアセットに分散したい人

「株以外の商品にも投資したい」「さまざまな資産に分散投資をしてリスクを軽減したい」など、資産を株だけでなく他のアセットにも分散したい人はJ-REITに向いています

J-REITであればさまざまな用途の物件に分散投資ができ、投資後の管理の手間もかかりません。資産を分散させたい人におすすめです。

少額から不動産投資に挑戦してみたい人

「不動産投資をしたいけど数千万円の資金はハードルが高い」「できるだけ少額で不動産投資をスタートしたい」など、少額から不動産投資をしたい人にJ-REITは向いています。一般的なマンション・アパート投資は数千万円の資金が必要です。1棟投資であれば1億円以上かかる場合もあります。

しかし、J-REITの場合は、10万円以下の資金でも投資を始められます

目当ての株主優待がある人

「ホテルの宿泊優待券がほしい」「お買い物券を優待でもらいたい」など、目当ての株主優待がある人にもJ-REITは向いています

タカラレーベン不動産投資法人(3492)のヤマダホールディングスのお買い物優待券合計2,500円相当(500円相当×5枚)、ジャパンホテルリート法人(8985)の宿泊優待券及びレストラン優待券各5枚など、株主優待を実施しているJ-REITもあります

高い分配金だけでなく、株主優待も年1〜2回受け取れるためおすすめです。

J-REITで利益を出すにはいい証券会社を選ぶことが重要

J-REITについて
  1. J-REIT投資は証券会社選びが大切!

J-REITは、オフィスビルや商業施設、ホテル、住宅などを保有する不動産投資法人に投資をします。数万円でさまざまな不動産に分散投資ができます。不動産投資法人は、利益の9割以上を分配すると法人税の支払いが免除されるため、利回りが高いのが魅力です。

証券会社によって手数料や取引ツール、情報量などに違いがあります。よく比較した上で自分に合った証券会社を選ぶことが大切です。

ここで紹介した内容を参考にして、早速、証券会社を選びJ-REITの取り引きを始めてみましょう

J-REITに関するQ&A

J-REITはNISA投資もできますか?

J-REITはNISA投資もできます。NISAとは、個人投資家向けの税制優遇制度です。NISAを利用することで、毎年120万円までの投資から得た利益が最長5年間非課税になります。

通常、株式投資などの利益には20.315%の税金が課されます。利益が10万円だとすると、税金は2万315円です。しかし、NISAの投資枠から得た利益であれば、税金は1円もかかりません。

J-REIT投資をする場合は、NISA口座を活用しましょう。

J-REITとREITは同じ?

REIT(Real Estate Investment Trust)とは、不動産投資信託のことです。多くの投資家から集めた資金をもとに、商業施設やオフィスビル、住宅、物流施設など、さまざまな不動産を購入して運用益を投資家に分配します。投資信託の仲間であり、REITの仕組みはアメリカで生まれました。

J-REITとは日本のREITのことで、日本(JAPAN)の頭文字をつけています。そのため、「REIT=海外のREIT」「J-REIT=日本のREIT」を指して使い分けることが多いです。(「REIT」が日本のREITを指す場合もあります)

海外REITは、オフィスビルや商業施設などに加え、インフラ、データセンター、農地などにも投資をします。世界中の不動産に分散投資が可能です。ただし、海外REITは不動産を直接見るなどの情報収集が難しく、カントリーリスクや為替リスクもあります。日本の証券取引所で取引するには、海外REITのETFや投資信託を購入する必要があります。

カントリーリスク

投資をした特定の国・地域における政治・経済・社会情勢の変化により証券市場や為替市場に混乱が生じた場合、そこに投資した資産の価値が変動する可能性のこと。

J-REITは情報収集がしやすく手軽に投資できるのが魅力です。

J-REITを買う方法は?

J-REITは、証券会社を通して、次の3つの方法で購入できます。

J-REITを買う方法
  1. J-REITとして株のように買う
  2. J-REITのETFを買う
  3. J-REITの投資信託を買う

「J-REITとして株のように買う」の場合は、「マリモ地方創生リート投資法人(3470)」など、市場に上場している希望のJ-REIT銘柄を選び購入します。証券会社のみで買うことができます。

「J-REITのETFを買う」の場合は、東証REIT指数に連動したパフォーマンスを目指すETFを購入する方法です。「iシェアーズ・コア Jリート ETF(1476)」などの商品があります。J-REIT全体の値動きに投資できるため、J-REITの個別銘柄よりもリスクを軽減できますが、利益は少なくなるのが一般的です。証券会社で買うことができます。

「J-REITの投資信託を買う」の場合は、「J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)」などの商品があります。投資信託は1万円以下の少額資金で始められるのが魅力です。J-REITの投資信託は、証券会社だけでなく銀行や信用金庫などで購入できます。

このように、J-REITの買い方は複数ありますので、自分に合った方法を選択しましょう。

J-REITの利益に税金はかかる?

J-REITはもちろんのこと、株式投資や投資信託、ETFなどで得た分配金や配当金、売却益には税金がかかります。税率は「20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)です。

たとえば、J-REITで6万円の売却益を得た場合は、1万2,189円(6万円×20.315%)の税金がかかります。年間の分配金が8,000円の場合は1,625円(8,000円×20.315%)です。

一般的な不動産投資の場合は、家賃収入で得た不動産所得と給与所得などを合計した所得に対して課税されます。所得が多くなるほど税率が高くなる累進課税制度です。そのため、所得額によっては最大45%以上の税率が課されます。

しかし、J-REITの場合は、どれだけ利益を得たとしても税率は一律20.315%です。

なお、証券口座を特定口座(源泉徴収あり)にしておけば、証券会社が源泉徴収をするため、あらためて利益にかかる税金分を納税する必要がありません。確定申告の手間も省けます。

特定口座

特定口座とは、申告分離課税が適用になる上場株式等の譲渡益課税について、証券会社が投資家の代わりに損益の計算を行い、「特定口座年間取引報告書」を交付する制度です。投資家の選択により、証券会社が納税し、投資家は確定申告不要とすることも可能です。

※本記事で記載の情報は、個別に記載のない限り、2022年1月25日時点でのものになります。証券会社等の口座開設やキャンペーン利用の際には、各社公式ホームぺージの最新情報をご確認ください。

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